За непосветените процесът на покупка на жилище може да се почувства като безкраен цикъл от обръчи, през които да прескочите. Но тези обръчи са налице по някаква причина - има много пари на карта и толкова много движещи се части между купувач, продавач и заемодател. Колкото повече защитни стени преди затваряне, толкова по -малко вероятно е някой да се забие с лоша сделка. Една от тези досадни, но необходими крайни стъпки е домашната оценка.
В процеса на предварително затваряне и любопитно какво всъщност ще се случи в деня на оценката? Ето какво казват експертите, което можете да очаквате:
На първо място, какво е домашна оценка и какво включва тя?
Да приемем, че взимате ипотека, за да платите за жилище, чиято цена е 200 000 долара. Така че планирате да вземете ипотека от 200 000 долара - и може би малко повече, за да покриете разходите при закриване - и очаквате да върнете всичко обратно през следващите 30 години. Но да кажем, че през 10 -та година от ипотеката нещо се случва и вече не можете да правите ипотечните си плащания. Банката изземва жилището и го пуска обратно на пазара, за да възстанови разходите. Но те откриват, че вашият дом от $ 200K всъщност е струвал само $ 180K през цялото време. Ау, бу! Банката е загубила пари!
Сега това няма да се случи, защото ако има едно нещо, което ипотечните кредитори знаят как да направят, това защитава инвестициите им. Вместо да ви заемат пари за къща добросъвестно, те ще изискват оценка, за да потвърдят истинската, безпристрастна стойност на жилището. По този начин те знаят точно какво е обезпечението, което държат по заема (вашия дом).
Въпреки че може да изглежда, че оценките са в голяма степен в полза на заемодателя, те също така вършат добра работа, предпазвайки ви от заплащане за скъп дом.
И оценките не са само за купувачи на жилища. Собствениците на жилища също ги използват при рефинансиране по същата причина: Кредиторът трябва да знае истинската стойност на жилището, преди да даде назаем пари.
И така, как оценителите стигат до тази истинска, безпристрастна стойност? Според Realtor.com , оценител посещава дома и определя стойността му въз основа на фактори като неговото състояние (безопасно ли е да живее в дома?), общата квадратура и оформлението и, ако е ремонтиран или има някакви уникални характеристики. Според SF Gate Home Guides , оценителят също ще разгледа как се използва пространството, както и количеството спални и бани и техните размери. Други променливи включват колко земя действително се използва и размера на имота, независимо дали има гараж (гаражът добавя голяма стойност към жилището, особено ако продавачът живее някъде с четирите сезона) и ако домът предлага всякакви комунални услуги. Разследват се и големи комунални услуги, като отопление, водопровод и електричество.
Вземат се предвид и външни фактори, според Homelight . Оценяващите ще разгледат околността на дома (независимо дали е в градска, крайградска или селска среда) и класификацията му за зониране.
Оценителят ще прецени и текущото състояние на местния пазар на недвижими имоти. Според Инвеститопедия , цените на близките, сравними, наскоро продадени имоти (известни още като комп) са използвани и при оценките.
След преглед, оценителят ще попълни доклад-най-често този Единен доклад за оценка на жилищата - който събира подробно цялата тази информация. Формулярът отива директно от оценителя до заемодателя, но вие също ще получите копие от вашата ипотечна компания (по закон се изисква да го получите).
Кой плаща за домашната оценка?
Обикновено банката ще предостави на собствения си кредитор - те искат да се уверят, че това е някой, на когото имат доверие, тъй като това са техните пари на линия. Но според Realtor.com , вие, купувачът, ще заплатите сметката. Ако обаче продавачът е наистина мотивиран да разтовари дома си, той понякога ще покрие оценката, намалявайки общите ви разходи за затваряне.
Според наръчника на FHA , оценките обикновено струват между 300 и 400 долара.
Какво означава, когато оценката не съответства на офертата на продавача?
Оценките понякога могат да хвърлят гаечен ключ в процеса на затваряне. Често срещан проблем е, ако оценката е по -ниска от цената на офертата.
когато видите 444
Да предположим, че офертата ви за 550 000 долара (цената на листинга) е приета от продавача. Оценката обаче е на стойност 520 000 долара. Вашият ипотечен кредитор сега ще ви даде само 520 000 долара за къщата, защото това гарантирано ще получат, ако трябва да я пуснат обратно на пазара.
Защо тогава би имало несъответствие между исканата цена за жилището и истинската му стойност? Има няколко причини, според RealEstate.com:
1. Наддаване на войни
Ако купувате на конкурентен пазар, където цените на жилищата са завишени поради търсенето, бихте могли да спечелите срещу няколко кандидати просто защото офертата ви беше най -високата.
2. Сезонност
Точно като сватбената индустрия и телевизията в най-доброто време, недвижимите имоти имат свои натоварени и тихи сезони. Ако пазарната площ е сезонна, тогава оценката ще отразява това, защото [това] е само отражение на пазара, казва Майкъл Варгас, съосновател на Оценка на Vanderbilt в Ню Йорк. Някои пазари са най -натоварени през пролетта и водят до най -високите стойности.
Извън календара други фактори като икономиката на района също могат да завишат офертните цени, казва Варгас. Например, помислете как Силиконовата долина е надула цените на жилищата в района на залива през последното десетилетие: Технологичните компании донесоха много работници с достатъчно пари в района. Недвижимите имоти са добра инвестиция, така че имаше приток на потенциални купувачи към пазара на недвижими имоти. Има обаче само ограничен брой налични имоти и пространство за поставяне на нови сгради/къщи, така че това, което е на пазара, става много ценно (т.е. скъпо). Докато някои пазари имат таван на цените поради броя на купувачите, които действително могат да си позволят текущите цени на недвижимите имоти, купувачите в района на залива просто продължават да получават все повече и повече пари, така че да могат да подават все по-високи оферти. Заради това, прекомерно наддаващите оферти са новата норма в областта.
3. Лош оценител
Може да се забиете с оценител, който няма достатъчно опит или не познава района много добре. Ако това се случи с вас, има възможност: На първо място, разполагайте с доказателства в подкрепа на твърдението си - това означава данни за вашия район от надеждни източници, скорошни продажби наблизо, информация от други агенти, които предстоят продажби в района и т.н. .Но не предизвиквайте само ниската оценка, защото вие Усещам къщата струва повече.
Трябва да имате подкрепа за твърдението, че смятате, че оценителят не е достатъчно информиран, а не просто, че не сте съгласни с ценностното мнение, казва Варгас.
4. Липса на сравними имоти
Някои домове със сигурност са единствени по рода си. Да предположим, че сте направили оферта за единствения дом в стил Франк Лойд Райт в квартал, пълен с ранчо. Въпреки че харесвате имота заради неговата уникалност, оценителите може да не оценят как това се превежда на много малко комп. Въпреки че оценителят отчита историческите данни и продажната цена и стойността на съседните жилища в тяхното уравнение, може да няма достатъчно информация за имота, за да подкрепи офертната цена.
Това каза: Определено има оценители, които знаят как да работят с нетрадиционни имоти.
Опитните оценители знаят как да се справят с уникални имоти и как може да се определи стойността за специални, уникални характеристики на къща, казва Варгас.
И имайте предвид, че макар да може да намерите стойност в уникалността на имота, това всъщност може да бъде в ущърб (идея, наречена функционално остаряване .)
Какво можете да направите, ако вашата оценка е по -ниска от очакваното?
Ако домашната оценка е по -ниска от вашата оферта, имате няколко възможности:
1. Можете да помолите продавача да свали цената.
Това най-вероятно няма да успее на конкурентния пазар, но това определено е най-лесното решение за вас-а също и за продавача, ако са мотивирани да свалят имота от ръцете си.
2. Вложете допълнителни пари, за да покриете разликата между оферта и оценка
Можете да направите това с пари в брой или да вземете a втора ипотека.
3. Обжалване или издаване на опровержение на оценката
Правете само това, казва Варгас, ако всъщност се установи, че е недостатъчно или неточно. Можете също така да получите още една оценка, отново, на вашата стотинка.
4. Тръгнете си
Може да загубите малко пари, но това може да е най -добрият вариант за вас, ако всичко друго се провали.
И помнете: Домашната оценка е различна от проверка (която също трябваше да направите). Оценител прави преглед, за да определи стойността на имота, главно за кредитора, но и за вас. Инспектор прави задълбочен преглед на дома, за да оцени всички рискове. И двете отчитат състоянието на жилището, но инспектор е там, за да се увери, че купувачът е наясно с повредите, които или ще трябва да поправи, или ще ги смени, ако в крайна сметка го купят. И двата описания са изключително важни при закупуване на жилище-докладът за оценка и инспекция ще ви помогне да определите дали правите разумна покупка. Никой не иска да попадне в ситуация като The Money Pit.
Още страхотни недвижими имоти гласи:
- Първите неща, които трябва да купите за новия си дом, според агентите по недвижими имоти
- Трябва да видите кухнята в този мечтан дом с рамка в Лос Анджелис
- Най -добрите материали за кухненски плотове, според строителите
- Какво може да каже вашата заповед за раждане за това къде живеете
- 9 очарователни A-рамки, които можете да наемете за под $ 100
.12 / 12
