20 % авансово плащане е златният стандарт, поддържан от всеки ресурс за недвижими имоти. С по -малко от 20 процента надолу, вие сте на линия да плащате PMI - частна ипотечна застраховка - такса, която се начислява във вашата ипотека всеки месец по никаква друга причина, освен за да защитите банката (не вие), ако някога сте изпаднали в неизпълнение заем.
PMI в крайна сметка изчезва (след като имате достатъчно капитал в дома си, че притежавате 20 % от него - или защото домът ви е нараснал, или сте платили първоначалния си заем достатъчно през годините), но повечето хора ви казват просто да се опитам да го избегна.
защо продължавам да виждам 444
Изчакайте, докато имате 20 процента, за да намалите, казват те.
Но чакането не винаги е най -добрият залог. Най -простият начин да се обясни това е с хипотетична двойка и някои хипотетични числа:
Запазване Закачи го Вижте още изображения (Изображение кредит: точков шок )
11:11 синхронност
Нека си представим Никол и Джейн, двойка, живееща в Атланта. Те са наематели, но от известно време обмислят и бавно спестяват за къща. Те не са започнали сериозно търсене - само няколко нощи с вино и Zillow - но са успели да приберат 18 000 долара за първоначалната си вноска. Не е много в долари за недвижими имоти, но те са работили усилено, за да го спестят. Жилищата в района, които биха искали да купят, са около 300 000 долара - така че 20 процента първоначална вноска възлиза на 60 000 долара. Ще им трябват още 42 000 долара.
Обмислят да се преместят в по -евтин апартамент в по -малко желания квартал, отколкото живеят в момента. Те биха могли лесно да съкратят наема си от 2000 долара наполовина и безболезнено да отделят 1000 долара на месец - което би означавало, че ще получат авансовата си сума от 60 000 долара за 3,5 години (ние удобно пренебрегваме разходите за затваряне, за да отбележим тук, ноето какво трябва да знаете за това).
Три години и половина. Не е много лошо. Но това, което Никол и Джейн не очакваха, когато направиха това преместване в по -евтиния апартамент, за да спестят пари, беше, че жилищният пазар в Атланта нямаше да ги чака. Ако прескочим напред до три или четири години отсега нататък, съществува реален риск домовете от 300 000 долара в квартала Никол и Джейн да са имали цена от 400 хиляди долара сега. Целта им за първоначално изплащане - колкото и висока да е за тях - вече не е достатъчна, за да избягват PMI и въпреки че купуват с повече пари, месечната им ипотека е по -висока, отколкото ако бяха купили същия дом три години преди.
Купуване сега
Разходи за дома: 300 000 долара
Авансово плащане: 18 000 долара
Общ ипотечен заем: $ 282 000
Плащане по ипотека: 1686 долара
1,306 долара главница и лихви
$ 179 PMI
202 долара данъци и застраховки
какво означава смъртта 444
Закупуване 3,5 години по -късно
Разходи за дома: 400 000 долара
Авансово плащане: $ 60 000
Общ ипотечен заем: 340 000 долара
Плащане по ипотека: 1 944 долара
1572 долара главница и лихви
$ 125 PMI
247 долара данъци и застраховки
*Изчислено с помощта на лихвен процент от 3,75% по 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент.
какво означава да видиш 444
Междувременно те са дали 42 000 долара на наемодател (ако приемем, че наемът им от 1000 долара не се е увеличил от 3+ години), които биха могли да използват за изплащане на ипотечен дълг.
Позволете ми да заявя твърдо: Не казвам, че покупката с по -малко от 20 процента надолу винаги е правилното нещо. Това е изключително рисковано. Залагането на увеличаване на домашните стойности е точно това - а хазарт (просто попитайте всеки, който е притежавал жилище през 2008 г.). Абсолютно трябва да обсъдите това с доверен финансов експерт.
Но тук има малка истина, скрита за амбициозните купувачи на жилища: Ако пазарът изпреварва способността ви да спестявате пари, никога няма да имате по -голяма покупателна способност, отколкото в момента, независимо от това колко сте изтъркали.
