След като направих някои основни ремонти в дома си, исках да определя нашата възвръщаемост на инвестициите, колко повече можем да направим, преди имотът ни да се подобри прекалено, и дали си струва да проучим рефинансирането. Затова се обърнах към моя много щедър агент по недвижими имоти, Garrett Ackles от Семонин в Луисвил, Кентъки, за груба оценка, преди да отидем за официална оценка. Като цяло, когато получите оценка, тя идва със страници с трудно пресяващо се чрез жаргона за недвижими имоти. Така че представете си моята изненада, когато Ackles ми даде ясен номер и обяснение, което почти всеки би могъл да разбере.
Докато много специалисти по недвижими имоти оценяват в долари на квадратен метър, Ackles предпочете-поне в моя случай и нашия район-да оценява имотите по скала от една до пет звезди. По принцип той разглежда имотите в квартала, вижда какво искат и създава пет различни скоби: Свойствата, които са почти нежизнеспособни, са имотите с една звезда, а най-добрите имоти, мечтаните жилища са петте звездни имоти, като средната цена на къщата в района е тризвездната.
Гледайки по този начин, лесно мога да идентифицирам типа купувач и ценовия диапазон, който те вероятно биха платили за имота, казва ми Ackles. След това можем да определим разумна цена за квадратен фут за всяка от категориите „звезди“ в микро-зоната. Той също така каза, че този метод му позволява по -добър контрол за отклонения.
Той ми каза, че когато за първи път закупихме нашия имот, той щеше да го класифицира като ниска с две звезди: Той имаше потенциал, можеше да се живее, но отчаяно се нуждаеше от актуализации. Платихме 200 000 долара за него, или приблизително 50 долара на квадратен фут. След това, когато направихме първоначални общи актуализации (като инсталиране на централен въздух, тонове козметични актуализации и рено на червата на ужасния трети етаж), той каза, че скочихме в солиден тризвезден дом със средна до висока височина нашите оценки до 85 долара на квадратен фут до 95 долара на квадратен фут.
И беше прав! Когато имахме официална оценка, домът ни беше оценен на 350 000 долара след първоначалните ни актуализации.
Затова направихме още ремонти-обновихме кухнята, килера и банята (за които Ексъл ни каза, че ще бъдат оценени визуално и функционално от купувач от по-висок клас.) Той ни каза, че тези рено ни преместиха в категория от четири до четири звезди с висока. Въз основа на сравними имоти в района, това ни донесе до $ 110 до $ 115 на квадратен фут, или между $ 429,000 и $ 448,000.
Решихме, че си струва рефинансиране и получихме официална оценка. Оказа се, че той отново беше прав - макар и малко консервативен - и домът ни струваше 475 000 долара.
Все още планираме някои малки актуализации, за да подобрим още повече нашия рейтинг, но Екълс ни каза, че нашата къща наистина ще може да влезе само в средния рейтинг с четири звезди, или около 125 долара на квадратен фут, тъй като това е потенциалът за максимална стойност на нашия имот, поради неговото местоположение и обща функционалност. Въпреки че бихме могли да добавим всеки ъпгрейд към нашия имот, има само толкова възвръщаемост на инвестициите, които ще получим за него.
Точно като купувача, който не би платил „петзвездни“ пари за хотел, който е на половин миля от плажа, не мисля, че можете да направите нещо-или каквато и да е сума пари, която бихте могли да похарчите-за направи това петзвездно място, каза Екълс.
Да, методът на Ackles е нетрадиционен, но подходът зад него е общ за агентите по недвижими имоти. Докато Бар Einat , агент по недвижими имоти от Compass в Бруклин, Ню Йорк, казва, че никога не е правила звездна оценка, тя и колегите й обикновено оценяват имоти за състояние и местоположение по скала със сравними имоти на пазара и скорошни продажби. Не всички агенти обаче правят това. Бар отбелязва, че някои агенти в Ню Йорк се придържат стриктно към цените на квадратен метър.
Всичко това означава, че определено не трябва да пропускате официална оценка, ако искате да продадете скоро или да рефинансирате - но мисля, че трикът на Ackles ми помогна изключително много, когато се опитвам да преценя какви ремонти си струва да предприемете и колко ще добавят към стойността на препродажбата на моя дом.
