Кой от нас не е реализирал визии за закупуване на къща в затруднено положение, поправяне и продажба с красива печалба? Предаванията на HGTV го правят направо лесен - и забавен също. Но понякога дори ветерани от тези предавания и професионалисти с големи джобове борба за печелене на пари прелистване на къщи - или поне достатъчно, за да си заслужава стреса и тревогата.
Не сте убедени? Да си представим, че купуваме уморена стара къща за 300 000 долара, инвестираме 50 000 долара в ремонти и подобрения и я препродаваме за 400 000 долара, за печалба от 50 000 долара. Звучи доста страхотно, нали? Е, в името на разпукването на балона, нека видим как острите ръбове на реалността могат да пробият дупки в нашата прелистваща фантазия.
Причина № 1: Комисиони
Всеки път, когато продавате къща, започвате на загуба, защото ще плащате средно от 5% до 6% комисионни за брокери. Дори ако сами сте брокери, обикновено ще трябва да плащате най -малко комисионната на агента за купувачи от 2,5% до 3%. Но за повечето хора това означава, че имате нужда от дом, който да оцените по стойност с поне 5%, само за да се изравните.
Използвайки средно за страната комисионна от 5.26%, ние ще платим 21 040 долара такси за брокери, за да продадем нашия дом от 400 000 долара - цифра, която дори не включва маркетинг или инсценировка. Това намалява печалбите ни до 28 960 долара.
Причина № 2: Времето не е на ваша страна
Ремоделиращите предавания на HGTV се редактират, за да съкратят дълъг и сложен процес до един епизод. Истината е, че всеки проект за ремоделиране отнема време - и обикновено много повече от него, отколкото си мислите. Изпълнител Том Силва от PBS's Тази стара къща е казал трябва да очаквате цялостен ремонт на кухнята да отнеме два до шест месеца. И какъвто и бюджет и времева линия да решите, това ще ви отнеме повече време и ще ви струва повече, каза Силва през януари. Това е така, защото неочаквани проблеми или промени в дизайна почти винаги възникват по време на голямо преустройство.
И това е, ако дори можете да получите изпълнител. Ние сме в средата на a недостиг на квалифицирана работна ръка , а на оживените пазари добрите строителни професионалисти са резервирани с месеци ; може да отнеме седмици, само за да получите обратно обаждане или оферта. И без ползата от националната телевизионна аудитория, вашият изпълнител е много по -малко вероятно да работи извънредно, за да завърши работата по график, ако възникнат усложнения.
Но колкото по -дълго държите върху имот, толкова по -дълго плащате режийни разходи като застраховка, данъци върху собствеността и сметки за комунални услуги. Ако приемем, че сте в състояние да завършите работата и да продадете жилището за шест месеца - което вероятно е оптимистично - все пак ще бъдете закачени за половин година данъци върху имуществото, застраховки и комунални услуги. При среден ефективен процент от 1,15% , само данъците върху имот от 300 000 щ.д. биха възлизали на 1 725 щ.д. след шест месеца; добавете застраховка на собствениците на жилища плюс сметки за електричество, газ и вода, а печалбата ни намалява още повече.
Причина № 3: Данъци
Когато обикновените хора продават жилище, те обикновено не трябва да се притесняват да плащат данъци върху печалбата, дори и да е доста значителна. Ако продавате дом, в който сте живели две от последните пет години, няма да дължите данъци печалба до $ 250 000 ($ 500 000, ако сте женени, подадете заедно).
Ако обърнете къща в рамките на една година, всяка печалба ще се счита за краткосрочна капиталова печалба, която се облага като редовен доход-при проценти до 37% в зависимост от другия ви доход. Продавайте през втора година и печалбите са предмет на по-опрощаващия процент на дългосрочните капиталови печалби, който варира от 0% до 20% .
Да кажем, че след комисионни и разходи за пренос оставаме с печалба от 25 000 долара. Ако печелим повече от 38 700 долара годишно на ежедневната си работа, това ще бъде обложено с данък най -малко 22%. Печалбата ни сега е намалена на 19 500 долара. И дори не сме взели предвид неща като разходите за затваряне, които също достигат хиляди.
Причина № 4: И всички останали го правят
И все пак, макар че това не е дори половината от печалбата, която първоначално си представяхме, 19 500 долара биха били добре дошли за повечето от нас. Проблемът е, че заплатата идва с толкова голям риск. Необходими са огромни инвестиции от капитал, време и енергия за закупуване и рехабилитация на къща.
Има много малка възможност за грешка - и има много реална възможност да не можете да продадете жилището за това, което сте се надявали. Може да останете с къща, която не можете да продадете, и с разходи за носене, които продължават да се трупат месец след месец.
защо продължавам да виждам 222
Това може да изглежда малко вероятно на днешния горещ пазар на недвижими имоти - когато дори едно напълно незабележимо бунгало в Bay Area може да се продаде за стотици хиляди долари над исканата му цена.
Но помислете за това: американците обърнаха повече от 207 000 жилища през 2017 г. най -много от 2006 г. . Професионалните къщи ласти казват, че конкуренцията е по -силна от всякога и че е много по -трудно да се печелят пари, отколкото вследствие на жилищната криза.
Още по-важното е, че много от тези плавници през 2006 г. бяха на път да се сблъскат с финансова разруха: До 2009 г. цените на жилищата се сринаха от върховете си от средата на 2000-те, оставяйки милиони собственици на жилища-и плавници-да бъдат изправени пред възбрана. Всъщност ново изследване показва, че домашните плавници може да имат изигра огромна роля за предизвикването на жилищната криза .
Ако продажбите се забавят или цените започнат да се свличат през месеците, докато наливате пари в имот, може да се окажете в крайна сметка в много по -различна среда, отколкото сте купили къщата. Дъното може да падне от пазара на жилища по -бързо от може да се каже 2008 г.
