Съпругът ми и аз разглеждаме от време на време обяви за недвижими имоти, но сме напълно доволни да останем там, където сме, докато пазарът и лихвите по ипотечните кредити отново се подобрят.
За ритници, наскоро проверихме прогнозната стойност на един много интересна обява: нашият собствен дом. Числото изненада и двама ни. „Трябва ли да се обадим на агент по недвижими имоти и да започнем да стягаме багажа?“ – попита съпругът ми.
Дойдохме на себе си, разбира се, напълно наясно, че тези онлайн оценки са просто това: оценки. Но ако наистина се вярва на този конкретен сайт, къщата ни струваше 122 000 долара повече от това, за което я купихме преди седем години. Друг сайт за обяви извади същата цифра, докато трети предложи по-консервативна оценка, която все още беше с $68 000 повече от това, което платихме.
Свързах се с няколко агенти за недвижими имоти, не за да изброя нашия дом, а за да получа техния съвет дали някой трябва да вярва на тези онлайн оценки на стойността на дома. Ето защо смятат, че трябва да приемате това, което виждате, с пословична доза недоверие.
Това е алгоритъм, а не оценка.
Денис Смикалов, брокер на недвижими имоти в Wolsen недвижими имоти , казва, че собствениците на жилища не трябва да разчитат единствено на приблизителните стойности на дома, които намират онлайн. „Докато уебсайтовете за обяви използват алгоритми и данни, за да предоставят приблизителни стойности, те често не могат да уловят пълната картина на уникалните характеристики на имота и местните пазарни условия“, обяснява той. „В резултат на това тези оценки понякога могат да бъдат неточни.“
Кристина О'Донъл , асоцииран брокер и брокер в Realty ONE в Колиджвил, Пенсилвания, казва, че ще е необходимо много повече от алгоритъм, за да се постигне точност. „Определянето на истинската стойност на даден имот изисква подробно разбиране на пазарните условия, спецификата на местоположението на имота, както и подробностите за дома“, казва тя. „Въпреки че има множество AVM (автоматизирани модели за оценка), които ще осигурят оценка за имот, те са ограничени до използването само на критериите, програмирани за този модел; няма персонализация или подробна оценка.“
Състоянието на имота може да се е променило.
Запомнете само това активен списъците правилно отразяват текущото състояние на дома - дори с известно преувеличение от името на нетърпелив агент по недвижими имоти. Ако в момента не продавате дома си, онлайн обявата може да отразява само какъв е бил вашият имот, когато за последно е бил достъпен на пазара.
Джонатан Рундлет, регионален собственик на ИЗХОД от Средния Атлантик , казва да вземете сърце, ако наскоро сте актуализирали или реконструирали дома си. „Това ще увеличи стойността, но няма да бъде отразено в онлайн оценките, тъй като те не могат да определят състоянието на имота“, казва той. Трябва да се отбележи, че някои сайтове като Zillow ви позволяват да създадете акаунт, да заявите своя списък с имоти и да актуализирате информацията за подходящата собственост, за да получите по-добра представа за нейната стойност.
Но не се колебайте да обвините алгоритъма още веднъж, особено ако живеете в гъсто населен район, казва Рундлет. „Алгоритмите, използвани в уебсайтовете, обикновено ще използват определен радиус в мили около имота, за да разгледат стойностите на подобни имоти“, обяснява той. „Но в райони, където кварталите се променят от блок на блок, алгоритмите не могат да определят това, така че прогнозната стойност може да бъде значително по-ниска.“
Кейси Наполитано, основател и главен изпълнителен директор на NDA недвижими имоти , съгласява се. „Тези оценки може да не отразяват точно специфичното състояние, уникалните характеристики или последните пазарни тенденции на даден имот“, казва тя. „Дори съм виждал тези автоматизирани оценки на стойността да сравняват различни имоти един с друг, като апартамент с еднофамилен дом.“
Квадратните кадри може да са изчислени неправилно.
Изчисляването на площта на дома не е точно най-трудният математически проблем в света, но това не пречи онлайн обявите за недвижими имоти да го направят грешно. Рундлет казва, че това, което се споменава в обява, често е това, което е над ниво - завършено мазе или друго подходящо за живеене пространство под нивото трябва да бъде посочено като допълнителен квадратни метри.
„Поради тази причина жилище на две нива може да покаже стойност, значително по-малка от истинската пазарна стойност, защото едно ниво от нивото на две нива може да е малко под нивото“, обяснява той. „Посоченият квадратен метър може да направи къщата да изглежда значително по-малка, защото цялото ниво е посочено като допълнителен квадратен метър, върху всяко мазе, което може да има.“
Дори много уебсайтове включват отказ от отговорност.
Опитайте се да не се вълнувате твърде много относно онлайн прогнозната стойност на вашия дом. Дори самите сайтове посочват, че това са просто оценки. Ето отказите от отговорност от три от сайтовете с водещи обяви.
Zillow: Zestimate е най-добрата оценка на Zillow за пазарната стойност на този дом. Това не е оценка и трябва да се използва като отправна точка. Ако вашите домашни факти са грешни, вашият Zestimate може да е неправилен. (Включена е връзка, за да влезете в акаунта си и да направите актуализациите.) Zestimate включва множество модели на данни и отговаря на фактори като подробности за квартала, факти за дома и продажна цена.
Червеноперка : Оценката на Redfin се основава на това, което знаем в момента за този дом и близкия пазар.
Redfin Estimate не е официална оценка или заместител на личната експертиза на агент по недвижими имоти или професионален оценител.
Realtor.com: Приблизителната оценка се изчислява въз основа на записи за данъчни оценки, скорошни продажни цени на сравними имоти и други фактори.
Онлайн оценки мога да бъде добра отправна точка обаче.
Само професионален оценител може правилно да оцени вашия дом, докато опитен агент по недвижими имоти може да ви каже какво вероятно ще получите за него на текущия пазар. Така че защо все пак да се занимавате с онлайн оценка?
Скот Бергман , брокер от Realty ONE Group Sterling в Омаха, Небраска, казва, че онлайн прогнозите са добро място за започване на дискусия, когато искате да продавате – но не се увличайте твърде много. „Изключително важно е да не позволявате сумата в долари – независимо дали е по-висока или по-ниска от очакваната – да ви повлияе твърде много“, казва той, тъй като те са само оценки. „Те са подобни на диагностициране на вашето здраве въз основа на симптоми, които въвеждате в WebMD. Разбира се, това може да ви каже, че сте напълно здрави, но бихте ли приели това като последна дума?“
С други думи, ако сте болни, отидете на лекар. Но ако искате да знаете стойността на вашия дом, свържете се с агент по недвижими имоти или с оценител. Смикалов казва, че местен агент може да предложи сравнителен пазарен анализ за вашия имот. Тази оценка отчита фактори като скорошни продажби на сравними имоти, местоположение, състояние и характеристики на имота, както и пазарни тенденции - много по-добър начин да стигнете до по-точна сума в долари.
„В крайна сметка собствениците на жилища трябва да разглеждат оценката от уебсайтове за изброяване само като част от информацията и да потърсят насоки от специалисти по недвижими имоти, за да гарантират, че имат реалистично разбиране за стойността на своя имот“, казва Смикалов.
