Първо добра новина: Всъщност е възможно да се купи апартамент в Манхатън за под 300 000 долара. (Да, истински апартамент-не килер! И да, покупка за собственост, а не под наем!) От време на време кооперативна единица на Корпорация за фондове за жилищно развитие (HDFC) излиза на пазара, предоставяйки рядка, достъпна опция за бъдещите купувачи на жилища.
Но обезкуражаващите новини? Не само, че те са доста редки, тези сделки с недвижими имоти също са малко улов-22: За да си купите такъв, трябва да имате годишна заплата под определен праг, но вие също трябва да имате на разположение значителни парични средства за авансови плащания (а в някои случаи и за цялата покупна цена). Това значително ограничава броя на ловците на къщи, които всъщност могат да купят този тип кооперация. В редки случаи хората спестяват. Много пъти обаче хора (мисля, че скоро завършилите колеж) със скромна заплата влизат в наследство или получават финансов тласък от семействата си, или пенсионери без месечни доходи, но много пари в резерви. Въздъхнете.
Кооперациите на HDFC в Ню Йорк се появиха през 70-те години, когато по време на икономически спад наемодателите започнаха да изоставят сградите си. Сградите бяха предадени на управляващи жители. Той започна като експеримент, но оттогава се превърна в ниша за нюйоркчани с ниски и средни доходи да купуват жилища.
Дяловете обикновено са доста под пазарната стойност, което означава, че ипотеката ви ще струва по-малко от наемането на единица с подобен размер, обяснява Юджийн Гембъл, инвеститор в имот и старши партньор с Шептачи на имоти, компания за инвестиции и развитие на имоти.
Заинтригуван? Ето какво още казват експертите по недвижими имоти, което трябва да знаете за кооперациите на HDFC.
значение от 4:44
Ограничението на доходите е строго
Освен че са на по-достъпна цена, кооперациите на HDFC често са места със силно чувство за общност, казва Моли Франклин , агент по недвижими имоти с CitiHabitats недвижимост.
намиране на смисъл на ангелска монета
Първото нещо, което купувачите трябва да знаят, е дали отговарят на условията за ограничаване на дохода на сградата и трябва да могат да показват тези цифри в двегодишни данъчни декларации, казва Франклин. Няма универсална граница на доходите и формулите за определяне на горните граници на доходите варират в зависимост от кооперациите. Hauseit, която се продава от компания собственик в Ню Йорк, събра а примерно ръководство за изчисляване на указанията за ограничаване на дохода. Можете също да проверите a примерна молба , която обикновено изисква информация за банкова сметка, лични препоръки и обяснение защо искате да живеете в сградата.
Изображение на заместител на Лукас Калехас , агент по недвижими имоти с Тройна мента недвижими имоти в Ню Йорк, казва, че е важно купувачите да преценят дали предстоят предвидени бонуси или повишения. Ако е така, може би си струва да помолите вашата компания да ги забави, ако сте близо до тавана на доходите.
Някои сгради, в зависимост от програмата, няма да позволят долар над капачката, обяснява той. Други може да имат малко място за раздвижване с малка доза гъвкавост.
В сградите с по-ниски доходи пенсионерите със силни финанси, но с ниски доходи, както и покупките на подаръци за възрастни деца, управляват играта, обяснява Франклин, тъй като толкова много от тези покупки са сделки в брой.
Много [единици] отиват при хора, които може да имат родители или баби и дядовци със значителни парични активи, или хора, които са напуснали високоплатени работни места и сега работят в области, където правят по-малко, но смятат, че това е по-полезно, казва Франклин.
Едно често срещано погрешно схващане обаче? Не сте заключени да печелите един и същ доход от години.
11:11 нумерология
Хората се изнервят, че сградата ще изисква никога да не печелите повече от горната граница на дохода след покупката, казва тя. Сградата няма да следи доходите ви вечно и лизинговият лизинг няма да бъде изтръгнат от ръцете ви, ако получите страхотна промоция година след покупката.
Още един забележителен момент: Купувачите трябва да разберат дали сградата е одобрена за ипотеки, казва Франклин. Някои сгради не са в добро финансово състояние, така че е малко вероятно банките да заемат пари, посочва тя.
Обикновено HDFCs изискват малко ниско, 10% първоначално плащане, обяснява Дебра Бехтел , професор в Юридическия факултет в Бруклин, който преподава клиника, фокусирана върху HDFC; но някои по -горещи квартали изискват всички пари.
Ако въпросът с парите не беше достатъчен, купувачите също трябва да бъдат одобрени от кооперативния съвет на сградата. Организация, наречена Борд за подпомагане на градските жилища има програма за предварителна проверка на хора, които се интересуват да живеят в HDFCs за допустимост.
Те не са инвестиционни имоти.
Купувачите не трябва да очакват да печелят много пари от HDFC. Да, въпреки че имате право да имате по -голям доход, след като закупите апартамента, следващият резидент на купувача най -вероятно ще трябва да направи под тавана на дохода при покупката. Всичко това обаче зависи от правилата на вашата сграда.
какво означава 222 ангелски числа
Цената при препродажба не е ограничена, но разбирането, че ограничението на дохода ще определя колко ще може да получите при препродажбата, е много важно за управлението на очакванията, казва Франклин.
Освен това, обръщащите се данъци (или таксите за прехвърляне, платени на сградата за поддържане на резерви, когато продавате) обикновено са високи, за да се предотвратят схеми за бързо забогатяване.
Устройството трябва да бъде основното ви жилище.
Винаги се уверявам, че моите купувачи знаят, че това наистина е само подходящ вариант за някой, който използва апартамента като основно жилище, тъй като HDFC не позволяват на хората да купуват за пие-а-тере и имат строги правила за поднаем, обяснява Shelly Place , агент Triplemint.
Плащате по -малко - но също получавате по -малко (обикновено).
Много HDFCs се нуждаят от скъпи ремонти, за да ги приведат до приемлив жизнен стандарт и затова е възможно разходите ви от джоба ви да бъдат по-високи от много алтернативи до ключ, обяснява Gamble.
.12 * 12
HDFC устройствата са предназначени за хора от ниските до средни доходи и като такива обикновено носят ниски такси за поддръжка, Шепот на имоти - казва Gamble. Тези такси обаче идват на цена: Ниските такси за поддръжка означават по -малко ликвидни активи, които сградата има за ремонт, и следователно сградата може да бъде предразположена към опасения за безопасността или поддръжката.
И макар това да е вярно за някои сгради, се случва нещо като ренесанс с HDFCs в Манхатън. Приток на скорошни продажби на HDFC означава, че сградите имат повече в касата си; много от тях получават така необходимите подобрения и също се отварят за финансиране, казва Франклин.
Взимането? HDFC не попадат в категорията твърде добри, за да бъдат истински; но те със сигурност идват с някои препятствия.
