Всички сме го чували. Ако искате да купите, винаги трябва да отидете за най -лошата къща в най -добрия квартал. Но много от нас някога са спирали да поставят под въпрос тази конвенционална мъдрост? Мислех, че се отказвам от конвенцията, когато купих една от най -ниските цени на къщи в квартал, от който много местни се отклоняват (и за мое вечно разочарование, че шофьорите на Uber казват на моите гости на Airbnb, че трябва да избягват) - но вярно ли е това?
значение на 444 ангелски числа
Авторите на Zillow Talk: Новите правила за недвижими имоти , Спенсър Раскоф и Стан Хъмфрис, се сблъскаха с това, че старият имот диктува. И познайте какво: това всъщност е ужасен съвет!
Прочетох книгата им, така че не е нужно (въпреки че е чудесно четиво!), И говорих с Zillow Старши икономист Аарон Теразас, който ме преведе през своите изследвания и констатации. (Позволете ми да предговоря това, като кажа, че не съм експерт по недвижими имоти и не играя такъв в интернет. Споделям това, което научих и моя собствен опит тук. Пробегът ви може да варира.)
Така че, с Hould купуваш ли най -лошата къща в най -добрия квартал?
Кратък отговор: Не.
Изглежда поговорката се основава на любовта ни към изгодна сделка. Всеки търси сделка, казва Теразас, и ако погледнете назад, имаше чувството, че най -евтиният дом в хубавия квартал е добра сделка ... че това е вход на задна врата към оживена зона. И разбира се, той признава, че ако искате да търкате лакти с по -богати хора или достъпът до по -богати квартални удобства, като паркове и училища, надвишава желанието ви да видите как стойността на вашия дом расте, това може да ви даде причина да купите евтин дом в добър квартал .
Ако обаче искате стойността на вашия дом да стане гангстер в следващите години, техните данни казват, че това не е начинът.
Свързани: 7 неща, които бих искал да знам преди да си купя горната част за фиксиране
Откъде знаят?
Zillow е основан от няколко технически специалисти по лов на къщи, които са разочаровани от липсата на достъп до данните, които брокерите са направили, обясни Terrazas. И имат ли някога ръце в ръцете си сега! Затова се вкопаха в него.
Те класираха по цена всички квартали в даден район на метро в цялата страна, казва Terrazas, след това взеха най -ниските десет процента от домовете и ги сравниха с общата тенденция в съответните им квартали.
Книгата го разделя:
Ако поговорката беше вярна, най -долните 10 процента от къщите ще трябва да се представят по -добре от по -скъпите жилища в квартала си. По -бързото поскъпване би показало, че закупуването на най -евтината къща в най -добрия квартал е стратегия, която наистина се отплаща.
Но - уви - не е така. Вместо това открихме, че само рядко долните 10 процента надминават горните 90 процента от къщите в пощенски код
Това, което се случи, е, че най -ниските 10 % са оценени точно в съответствие с другите в квартала, казва Terrazas. Добре, това не е добре или лошо.
Ударът идва, казва той, когато сравнявате тези скъпи квартали с други квартали в метро зона. Тези скъпи райони са склонни да не работят добре метрото като цяло.
Или, както се казва в книгата,
Купуването на най -лошата къща в най -добрия квартал всъщност може да има обратен ефект. Това е така, защото колкото по -богат е един квартал, в сравнение с по -големия му столичен район, толкова по -лоши са домовете в най -долните му 10 процента. Накратко, колкото по -хубав е кварталът, толкова по -голям е митът!Запазване Закачи го Вижте още изображения
Има по -добри съвети:
Ето какво трябва да направите, ако искате дом, който ще нарасне по -бързо в стойността: Променете старата поговорка и купете най -евтината къща в най -горещия квартал, където, казва книгата:
... домовете са склонни да оценяват стойността си дори по -бързо от домовете в премиерния квартал. Отново, всъщност е по -добра стратегия за недвижими имоти за закупуване на жилища извън престижния квартал. ... Така че, ако сте интелигентен купувач на жилища, може да искате да се преместите в един от по -слабо развитите квартали около тази страхотна част на града. Можете спокойно да се обзаложите, че след време ще се насладите както на по -висока стойност на жилището, така и на квартал с много от същите функции, за които някога е трябвало да пътувате. Накратко, ако имате малко търпение, можете да изчакате хладното да дойде при вас.
Но какво прави горещия квартал? По математика това е мястото, където исторически стойностите на дома са под тези на метрото като цяло, но през последните пет години се наблюдава поскъпване над средната стойност на метрото. И как намирате тази информация? Очевидното място е Zillow, казва Terrazas (той е техен старши икономист), но можете да говорите и с местни специалисти по недвижими имоти.
какво означава 911
Ако нямате нищо против да орате през някои мега електронни таблици, всичко е наред zillow.com/data . Намерих данните за квартала си с помощта на Terrazas. (Тук съм писател, а не статистик!)
- Първата опция на страницата е Тип данни - изберете ZHVI (това е индексът на стойността на дома на Zillow) от падащото меню.
- Следва география - изберете квартал тук.
- Изтеглете гигантската електронна таблица за всеки квартал в Съединените щати и филтрирайте за вашия район на метрото (тук ви трябват някои умения за Excel).
- Включваме се в колоната за 5 години и търсим число, което е над средната стойност на метрото (половината точка). За моя радост, моята беше в горната трета, доста над средната и не далеч зад предишния ми квартал.
Разбира се, трябва да сте в горещия квартал достатъчно рано, за да сключите изгодна сделка, така че тук идва сложната наука (или изкуство?) За идентифициране на това, което ще бъде горещо след това.
Свързани: 20 въпроса, които трябва да зададете на наемодателя си сега
Помислете за ефекта на ореола, казва Terrazas, и потърсете кварталите с по-ниски цени в непосредствена близост до горещите. Тези кафенета и галерии и такива ще започнат да се преливат в по -достъпни райони с повишаване на цените там. (Мога да гарантирам за това-продадохме стария си дом в квартал, който беше много горещ за наша изненада и се преместихме по-близо до центъра на нашия настоящ, много по-достъпен на квадратен фут, а ресторантите започват да идват .) Близостта до центъра на града също е важна, но имаше и някои други интересни находки.
Забравете за хипстърите, се казва в книгата. Преди всичко най -големият показател за квартал, който един ден силно би оценил като стойност, беше възрастта на жилищния му фонд. Колкото по -стар е средният дом, толкова по -вероятно е даден квартал да оцени силно.
Какво, защо? Тук наистина се вълнувам, седейки тук в дома си от 1890 г. По -старите домове са склонни да изискват по -големи инвестиции, обяснява Terrazas, (можете да кажете това отново!) И затова те са по -достъпни. Това е възможност, която изисква известни инвестиции, но която ще се изплати в дългосрочен план. (Това каза, че те може да не са пазарлъка, който бяха, казва той, тъй като горните части за фиксиране не са толкова намалени като тези в наши дни.)
Същото може да е вярно, когато става въпрос за квартали с по -голямо население наематели; Собствениците на тези домове не е задължително да инвестират или поддържат тези домове толкова много, казва той, така че е по-вероятно да намерите достъпна горна част за фиксиране, когато се появят за продажба.
Ако търсите голяма възвръщаемост, забравете конвенционалната мъдрост, според тези експерти. Най -евтината къща в най -добрия квартал не е начинът да отидете. Вместо това, купете най -евтината къща в най -горещия квартал - и започнете, като потърсите в по -стар квартал близо до действието.
Повторно редактирано от публикация, публикувана първоначално на 2.22.2018 г.-LS
Прочетете още: Могат ли дентрификаторите да помогнат в борбата с гентрификацията? Може би не, но все пак трябва да опитате