По-рано тази година се опитах да си купя къща в Мейн. Бях три години в пандемията и три години и половина след травматично мозъчно увреждане, което се задържа през по-голямата част от пандемията. Не просто исках дом, исках място бягство . Това, което научих, докато копнеех да избягам от съкрушителната реалност на нараняванията и социалните проблеми, беше, че ипотечните практики не са настигнали съвременните начини на работа и никой не ми беше казал.
За повече съдържание като това следвайте
Виждате ли, през предходните три години имах постоянна работа, работейки в стартираща компания за изкуствен интелект. Когато напуснах стартъпа през февруари, имах няколко месеца прекратяване и след това започнах да работя на свободна практика. Правех не толкова, колкото преди, но достатъчно, както предполагах получаване на ипотека за една мечтана вила в крайбрежния Мейн не би било проблем. Сгреших.
Най-шокиращото нещо, което научих по време на пътуването си, е, че това, което ме е повлияло, вероятно ще повлияе и на 36 процента от населението е на свободна практика и на 16 процента от населението е на възраст над 65 години . Ако сте в тази категория, има пет важни неща, които трябва да знаете, ако искате да купите къща, но имате по-малко от две години доходи на свободна практика или сте постоянно (по желание или по друг начин) безработни.
Има няколко различни вида ипотеки, достъпни за хората в моята ситуация: първични, вторични, инвестиционни, бизнес, обезпечени с активи и обезпечени с обезпечение. Минах през почти всички.
W2 все още е основният начин, по който банките проверяват кандидатурата за ипотека.
През юни 2021 г. имах право на ипотечен кредит, който направи възможно закупуването на апартамент в Ню Йорк. До юни 2022 г. никоя традиционна банка нямаше да ме приеме. Причината? По-голямата част от решението на банката да финансира ипотека е пряко свързано с вашите W2 заплати. Вашите активи или други потоци от доходи не са толкова голям фактор при съкращение на числата. Тяхното предположение е, че традиционната работа означава, че ще можете да върнете заем, игнорирайки факта че американците сменят работата си средно на всеки няколко години , 25 процента от хората са има вероятност да напуснат работата си след пандемията , а в лицето на а рецесия, повече хора са по-склонни да загубят работа отколкото когато и да било преди. И голяма част от това законодателство беше приложено на практика след жилищната криза от 2008 г. Това не е лоша политика сама по себе си, но е политика, която вече не отразява времето.
Ако искате да купите къща и предполагате, че ще отговаряте на условията, важно е да отделите време, за да разберете наистина какво е ипотека и какво търсят банките: доход за изплащане на заем. Това се основава на прогнози, които са преди всичко зависим от текущия доход, както се възприема от банковата интуиция. Това означава W2, повече от две години доход на свободна практика или собственост върху бизнес със значителен нетен доход. Има малко връзка с вашата банкова история, кредитен рейтинг или активи.
Първият ми вариант: Купете в брой и след това вземете ипотека.
След като всички, с които говорих, ми отказаха редовна ипотека, твърдейки, че приходите ми на свободна практика не са защитими, защото не могат да ги видят в продължение на две години данъчна история, те ми предложиха да обмисля покупка в брой и след това да получа ипотека. „Обратните ипотеки“ или „ипотеките със забавено финансиране“ станаха модерни през пандемия в Мейн (и много други места) когато лица с големи парични активи започнаха да купуват втори жилища. С тази опция можете да си купите къща с всички пари и след това да се върнете в банката и да ги поискате по същество ипотека въз основа на този паричен актив. След това можете да получите ипотека, често с по-висок лихвен процент, но това ще отнеме месеци и (!) отново, те ще искат да видят W2, за да осигурят ипотеката отново. В моя случай все още не се класирах.
Научих за инвестиционните ипотеки.
За да убедя банките, че мога да си позволя ипотеката, реших, че може да е полезно да говоря с тях за това как бих обмислил използването на тази къща като инвестиционен имот . Бях управлявал три други имота на Airbnb и разбрах как да създам бизнес, който не само покриваше ипотеката, но беше в състояние да ми осигури приходи. В момента, в който споменах инвестиция, бях преместен от ипотечните брокери, които работеха по първични и вторични ипотеки, в категорията на инвестиционните ипотеки. За да отговаряте на условията, ще трябва да докажете, че местните наемни цени могат да покрият разходите по ипотеката. За мен, който искаше да купи запуснат имот и да го поправи след време, тези пазарни конкуренти не успяха. Брокер не може да направи случая. Преследването продължи!
Обмислях ипотека, обезпечена с бизнес.
Тъй като типичните опции за индивидуална ипотека бяха изключени, се опитах да осигуря това, което е известно като обезпечена с бизнес ипотека. Ако сте фрийлансър, управляващ бизнес, който има данъчна декларация или може да покаже силна съотношение дълг/доход , можете да се класирате за този вид заем. Мислех, че това може да е възможно за мен. Управлявах малък бизнес повече от пет години, но също така винаги съм бил много наясно със съветите на моя счетоводител да се уверя, че харча парите, които получавам, за да намаля данъчната си сметка. Този съвет може да е бил добър за моите данъци, но се оказва, че е точно обратното на това, което брокерите на ипотечни кредити, обезпечени с бизнес, изискват от мен. Отново отказан!
След това прегледах дребния шрифт на обезпечените с активи ипотеки.
Говорейки с моя финансов съветник за проблемите ми с ипотеката, тя ме увери, че не съм сам. Повечето от нейните клиенти преминават през същата борба, когато се опитват да купят жилища след пенсиониране. За да могат да закупят жилища, те често трябва да вземат големи суми пари от пенсионните си спестявания, да купят жилище и след това да получат обратна или забавена ипотека . Това може да означава получаване на чекове за стотици хиляди долари, доставени в пощенската кутия. За мен това беше последното ми средство, но отново бях осуетен. Средствата в моето финансово портфолио бяха на местата, където трябваше да бъдат и трябваше да преместя значителни суми пари, за да се класирам. Моят финансов съветник ми каза, че няма смисъл.
След всичко това ми казаха да инвестирам с партньор.
В този момент вдигнах ръце. Единственият начин да получа заем, за да купя къща, която исках, беше, ако инвестирах с моя партньор. Неговият доход от W2 надхвърляше всички свързани активи, потенциални печалби и финансовото благополучие, което бях натрупал през всичките години без него. Чувстваше се поне деморализиращо и малко като патриархален ад. Изглеждаше твърде сложно да обвържа активите си с неговия одобрен от банката доход и видовете имоти, които той беше одобрен да закупи.
Реших унило да изчакам шанса да избягам.
Ако преминавате през нещо подобно, не сте сами. Защитите на жилищния пазар, въведени, за да се избегне сривът на пазара, всъщност вече не обслужват голяма част от населението. Пенсионерите и тези, които са нови на свободна практика или са започнали да работят на свободна практика като основен източник на доходи, ще открият, че е много трудно да осигурят заем. Необходимо е ново законодателство, за да се отговори по-добре на промените в настоящия жилищен пазар. Свързване с вашия конгресмен с вашата история е добро място да започнете.
