Когато съпругът ми и аз решихме да се преместим от Денвър в Индианаполис, за да си купим къща, знаехме, че процесът ще бъде унизителен. Единствените неща, които знаехме за процеса на закупуване на жилище, идваха от гледане на HGTV или разговор с приятели и семейство, които са го правили преди това. Решихме да влезем в него с отворен ум и предпазлив подход.
Първото голямо решение, пред което бяхме изправени, беше да решим кой тип ипотека е най -подходящ за нас: Федерална жилищна администрация (FHA) или конвенционална. Имахме обща представа за това, което прави тези заеми различни, но беше необходимо дълбоко копаене, за да разберем кой вариант най -добре отговаря на нуждите ни в момента и за срока на нашия заем. Ето как взехме решението си:
Какво е заем от FHA?
Първо, нека очертаем разликата между двата вида заеми: Заемът на FHA е ипотека, подкрепена от федералното правителство и обслужвана от заемодател от трета страна. По принцип това означава, че правителството ще плати на заемодателя, ако в крайна сметка не сте в състояние да платите - но все пак ще бъдете изправени пред възбрана, ако не сте изпълнили задълженията си по заема. Поради тази подкрепа кредиторите са малко по -снизходителни при отпускането на заеми, което означава, че те ще приемат по -ниски кредитни оценки (Кредитите на FHA имат минимален кредитен рейтинг 500, докато конвенционалните заеми обикновено изискват резултати през 600 -те години) и авансови плащания ( стандартът е 3,5 процента).
Кредитите на FHA също винаги изискват ипотечна застрахователна премия (MIP), която е такса, наложена върху вашата ипотека, която плащате за цялата продължителност на заема. Вашият MIP варира между 0,45 и 1,05 процента от стойността на ипотеката ви-в зависимост от това колко сте заели, съотношението ви заем към стойност и срока на заема. Има само два начина да се отървете от MIP: Първият е евентуално рефинансиране на заема до конвенционален заем. Второто е да намалите 10 процента в началото, което ви позволява да се откажете от MIP след 11 години плащания. Вие също ще платите еднократно застрахователно плащане в размер на 1,75 % от заема при затваряне. Поради всички тези допълнителни такси над стойността на заема, заемите на FHA могат да се окажат по -скъпи от конвенционалните заеми - въпреки че в някои сценарии кредитите на FHA имат по -ниски лихви от конвенционалните заеми. Като цяло заемите на FHA имат тенденция да имат прикрепен повече багаж към тях - въпреки че те са по -лесни за получаване в самото начало.
Какво е конвенционален заем?
Но какво все пак са конвенционалните заеми? Известни също като съответстващ заем, това са ипотеки, които не са подкрепени от правителството. Поради това кредиторите се опитват да намалят максимално риска си от заемателя да не изпълни задълженията си - нещо, за което ще платите. Това означава, че конвенционалните заеми обикновено имат малко по -високи лихвени проценти и по -строги изисквания за одобрение от кредитите на FHA. Въпреки че някои кредитори ще приемат само 3 % надолу - всичко под 20 % ще изисква да плащате частна ипотечна застраховка (PMI). Тази месечна такса се изисква, докато не достигнете 78 процента собствен капитал в дома си, но обикновено не пада от месечното ви плащане, докато не достигнете 80 процента.
Как избрахме
Основната ни грижа при избора между ипотеките беше, че не искахме да харчим повече пари, отколкото трябваше на месец - дори разликата да е малка. Малките такси и разходи се натрупват с течение на времето и с всички нови разходи, с които се сблъскахме - ремонт, мебели, боядисване и т.н., - трябваше да поддържаме бюджета си възможно най -стегнат.
222 значение в любовта
Според нашия ипотечен брокер щяхме да платим 30 долара повече на месец с кредит от FHA в сравнение с конвенционален заем. Нашият брокер изчисли, че също бихме платили 10 000 долара в малки такси и разходи през целия период на заема.
Ако отидохме с заем от FHA, в крайна сметка ще трябва да рефинансираме, само за да отпаднем от MIP. В момента лихвите са ниски и само се покачват, така че изглеждаше, че ако рефинансираме, може да не успеем да получим ниските лихви, които имаме сега.
Всеки експерт по ипотека, с когото разговарях, каза, че трябва да преминем към конвенционалните, ако можем да получим одобрение и да си го позволим - и можем, така и направихме.
Защо можете да изберете заем от FHA
Въпреки това, за собствениците на жилища, които нямат парите предварително или страхотни кредитни резултати, заемите на FHA са добър вариант, защото приемат възможно най -малкото първоначално плащане. На жилище за 200 000 долара минималното първоначално изплащане на заем от FHA от 3,5 процента ще бъде 7 000 долара. За конвенционален заем с 5 процента надолу това би било 10 000 долара. Тази разлика в брой от 3000 долара в брой отпред може да наруши сделката, ако се премествате извън държавата, купувате нови мебели или планирате ремонт на дома.
И ако живеете в град с висока цена на живот, където недвижимите имоти вървят бързо, може да решите, че е по-добре да купите сега със заем от FHA, вместо да чакате, докато спестите достатъчно за конвенционален заем.
Но това решение не трябва да бъде само ваше- трябва да се свържете с ипотечен експерт (като кредитен служител или ипотечен брокер), за да се уверите, че ипотеката, която поемате, отговаря както на вашите краткосрочни, така и на дългосрочни цели.
ангелско число, което означава 222
