След като гледахме как родителите ни се пенсионират и все още трябва да правят ипотечни плащания с фиксиран доход, съпругът ми и аз решихме, че ще направим всичко, за да предотвратим това за себе си. Затова подходихме към нашите ипотеки с агресивни и нестандартни стъпки, които не са за всеки, но определено работеха за нас.
Ипотека 1:
За първия си дом купихме къща, която струваше по -малко от ипотеката, за която бяхме одобрени, почти удвоихме месечните си плащания, за да разчислим главницата, изплатихме парите към главницата, след като не бяхме отговорни за PMI, и дори рефинансирахме. Успяхме да намалим баланса на 180 000 долара, 8 процента с 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент до 60 000 долара само за 10 години-спестявайки стотици хиляди долари при потенциални лихвени плащания по пътя.
Ипотека 2:
Но всичко това се промени, когато трябваше да се преместим в Нашвил за новата работа на съпруга ми. Тръгнахме си от почти изплатения ни дом в замяна на 150 000 долара първоначална вноска. Пазарът в Нашвил беше горещ, но и доста по -скъп от предградията на Атланта (и с две деца се нуждаехме от по -голяма къща). Намерихме дом, който обичахме за 635 000 долара, оставихме 135 000 долара и кандидатствахме за нова 30-годишна ипотека с фиксирана лихва с 5 процента. Въпреки че искахме да получим 15-годишна ипотека (бяхме толкова близо до изплащане в Грузия!), Не мислехме, че това е финансово практично или умно на нестабилен пазар на жилища.
В крайна сметка плащахме 3600 долара на месец - с 1000 долара повече на месец, отколкото плащахме, и с 2000 долара повече, отколкото трябваше да плащаме по старата си ипотека в Атланта. Не можехме да си позволим да удвоим тези плащания, както направихме преди, затова решихме да се придържаме към планираните плащания по заема - въпреки че изчислихме, че ще платим допълнителни 512 000 долара лихва. Това беше поразително, тъй като всичко беше много по -голямо, за да атакуваме финансово, отколкото първата ни жилищна ипотека. Но въпреки че домът беше по -скъп, отколкото бяхме свикнали да плащаме, отново избрахме да купим жилище под това, за което банката ни беше одобрила, така че имахме малко място за раздвижване.
Когато икономиката се понижи пет години по -късно, жилищният пазар се промени драстично: лихвените проценти спаднаха до почти 2 процента ... и стойността на жилищата ни спадна с 15 процента. Опитахме се да рефинансираме отново, за да намалим лихвения процент, но беше необходима оценка с разходи за затваряне близо 10 000 долара. Решихме, че това не е практично и че парите ще бъдат по -добре инвестирани за изплащане на главницата.
Запазване Закачи го Вижте още изображения (Изображение кредит: Tanya Lacourse)
Въведете Recasting
Затова започнах да проучвам други опции и открих малко известен процес, който по същество би направил същото нещо само за такси от $ 100: Преработване , или когато плащате голяма сума пари в ипотеката си и това се отразява пряко върху сумата на главницата. Въпреки че срокът на заема не се съкращава, цялото голямо плащане отива в главницата вместо в лихвите. И тъй като банковите лихвени проценти също са намалели значително, решихме, че ще получим по -голям удар за парите си, като вложим тези пари в нашата ипотека, отколкото ако ги оставим да спестят.
За щастие, технологичната индустрия се справяше добре - и работата на съпруга ми ни даваше годишни бонуси и опции за акции и решихме да използваме част от тези допълнителни пари, за да направим пробив в нашата ипотека. След консултация с нашия данъчен адвокат и заемодател взехме 200 000 долара, които спестихме през годините и преработихме: Нашата месечна сума за плащане спадна наполовина!
И все пак все още плащахме 3600 долара на месец. И тогава, в рамките на две години след тази преработка, съпругът ми беше уволнен и получи голямо уволнение. За щастие, той имаше подредена друга работа и успяхме да използваме тези пари заедно с други спестявания за изплащане на ипотеката!
Живот след ипотека
Но все още не бяхме свободни вкъщи: Въпреки че ипотеката ни беше изплатена, собственият ни капитал в дома ни беше по -малък, отколкото сме платили за него - и ще отнеме цяло десетилетие, докато стойността се върне към това, което сме платили за него ( и за щастие, само две години по -късно струва повече от 100 000 долара!) И тъй като посветихме голяма част от спестяванията си на собствения си капитал, нямахме толкова пари в брой, колкото бихме искали. Така че, по съвет на нашия заемодател, ние отворихме кредитна линия от 50 000 щатски долара, за да ни предоставим някои ликвидни активи. Трябваше също да разгледаме как това се отрази на нашите кредитни резултати, тъй като вече нямахме месечни заеми (нямахме нито бележки за автомобили, нито сметки за револвиращи такси). Въпреки че имаше първоначален спад след изплащането, кредитният ни рейтинг успя да каже в ниските 800s дори без заеми на вноски.
Но като цяло се чувствах страхотно да нямам надвисналия натиск от голямо месечно плащане - особено когато съпругът ми беше уволнен няколко години по -късно. Все още трябва да плащаме данъци и осигуровки (около 6 200 долара годишно, които плащаме еднократно в началото на годината - никога не е забавно да се прави след празниците). Но е голямо облекчение да разполагаме с допълнителни 3 800 долара всеки месец, които да насочваме към другите ни цели за спестяване, като планиране на колеж, големи домашни проекти, спешни средства и пенсионни спестявания. Наистина е невероятно да си без ипотека с 45 (вместо с 65, както първоначално очаквахме) и наистина феноменално да видиш колко спестихме!
